房地合一稅上路 買房再等兩年

2015年06月15日

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資料來源:商業周刊

作者:賴寧寧 攝影:程思迪

立法院三讀通過「房地合一稅」新制,明年1月1日起,台灣房地產進入「實價課稅」階段,房地產投資客的黃金時代結束了。台灣房市一直供給過剩,但過去因所得稅、持有稅偏低,造成炒作風氣盛行;如今,房地合一稅、囤房稅雙雙實施,房市的基本面現形,難逃房價下滑的趨勢,甚至有專家預估5年跌3成,後市值得觀察。

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實價課稅、囤房稅、供給過剩,房市利空連連,未來易跌難漲,像新北市等供給量大區域,跌幅可能加大。

買方:長期自住影響不大

新制明年上路後,以買方來看,自住客的影響最小,只要符合自住條件,住滿6年賣掉,獲利400萬以下免稅,超過400萬部分,才須課稅10%。因此,自住型不論下半年或新制上路後買,未來賣房只要獲利不超過400萬元,影響都不大。

如果是投資客就不同了,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨舉例,假設A持有一間房子11年,賣掉獲利500萬元,新制上路後,持有10年以上房子賣掉的獲利,要課所得稅15%,也就是75萬元。舊制以房地比約7(土地):3(房屋)來課,賺五百萬,假設適用40%所得稅,要繳的稅是60萬元(500萬×0.3×40%=60萬),長期持有者,新制的稅較重。因此徐佳馨認為,由於今年下半年買房仍適用舊制,可能促使有意願的「長線投資型買盤」出現。

而對兩年以下的短線投資客來說,相對於奢侈稅,新制反而比較有利。

賣方:下半年避稅求售

賣方部分,下半年會有三種為避開房地合一稅的賣盤出現。一、預售屋屋主:預售屋交屋前,會有投資者轉手賣掉;二、看壞房市的賣盤:實價課稅後,沒有超額利潤,投資客變少,甚至轉為賣方;三、贈與:兩代間的避稅贈與會變多。

目前市場對房市後市看法較悲觀,今年下半年是否是買點?房地產長期只漲不跌的「鐵律」是否成立?學界仍有疑慮。

「房地合一稅後,房市將重回基本面。」台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝說。

目前房市基本面為何?一、房市供過於求:全台供給過剩的房屋有200多萬間,加上未來建商會繼續推案,及人口成長下滑,未來台灣人口可能會負成長,不到2千300萬人,供過於求將越來越嚴重。


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