想買房,怎樣才叫「準備好」?

我觀察到一個現象:很多人存的錢還不夠,卻把所有可運用的資金、多餘的現金和積蓄,全部用來投資房子,以為可以把房子拿來作為年金收入。

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圖片來源/pixabay

這個現象令人擔憂,卻不讓人意外。年金雖然是退休後的固定收入,但是,除非你打算要出租多餘的房間,否則房子根本不會為你產生任何收入。也就是說,你的房子並不能當成年金!

而讓我注意到的是,有錢人並沒有對房地產這樣執著。從統計資料中可以發現,這群幸運又勤奮工作 ﹙大部分﹚的有錢人,房地產占全部資產的比例相對地低,然而,對窮一點的人來說,房子往往是他們唯一的財富來源。

好吧,如果你不相信我,那麼,這裡有些千真萬確的統計數字,可以讓你好好思考。這項調查發現:有錢人明顯擁有更多可交易的資產,而這種資產和一般人截然不同。

在美國底層的90%人口中,很少人的個人總資產擁有超過20%的公司股票、共同基金與金融票券。這些人最大筆的財富都綁在住宅、存款與人壽保險上。現在,我們轉頭看看頂層1%的人口,可以發現64%的人將資金集中在金融票券上﹙相對底層90%人口中只有6%﹚與公司股票﹙共占61%,底層90%人口中只8%﹚。

簡單說,多數人將大部分賭注壓在房子、現金與壽險上,但有錢人卻投資在投資金﹙股票與證券﹚與事業上

以上這些數字顯示出一個關鍵事實:成功的有錢人遵循著一條致富之道,他們會先賺錢﹙藉由投資自己或投資公司﹚,再把多餘的資金存下來,投資到比較有風險的項目上﹙通常不是房子﹚,因此賺到更多錢

有錢人了解多元化的重要性,因為這實在太太重要了。你必須有不同形式的資金,甚至要有不同來源的收入。相較之下,把錢全部投注到自己住的房子裡,實在是一件很危險的事,大部分的有錢人都不會這樣做。

你不必犯同樣的錯誤,只要遵守簡單的「35/35/35法則」就可以,這是建立在魔法數字35的投資策略,可以幫你得到想要的房子,還能擁有多元化的資金。


策略1 三十五歲前買房

回顧一九五零與六零年代,英、美兩國的首次購屋年齡落在二十五歲左右。即使有些案例的房貸利率比較高一點,但整體來說,當時的房價顯然便宜很多。最重要的是,在那個年代,年輕人對終其一生的職業生涯有合理的期待,他們知道工作是有保障的,因此樂意承擔房貸這種長期風險。

現在快轉到我們身處的後現代,面對過高的房價、有限的工作保障以及高昂的生活費,如今,英國人第一次買房子的平均年齡已經接近四十歲,連美國都還沒那麼晚。

如果你想累積資金變成有錢人,這會帶出幾個問題:第一,很多人被迫要租房子。如果你剛搬到一個新環境,在擔心工作可能沒保障的情況下,租房子是很合理的。但租房子帶來一個明顯的風險:房租永遠只會往上漲,尤其是通貨膨脹或利率開始爬升時,房東的成本增加,自然會漲房租。

房租也代表你付給別人寶貴的現金,讓對方去付他自己的房貸。也許你有很多理由繼續租房子,但我認為,買房子是累積財富的第一步,房屋資本雖然有很多缺點,卻是對抗未來通貨膨脹的好賭注。另外,它也是一種用免稅方式累積財富的方法,可以用來操作財務槓桿,讓你有資金投資生意或發展自己的事業。

我的黃金法則是:在三十五歲以前,你要勉強湊出足夠的錢買一間房子﹙通常不是你的完美夢幻屋﹚,讓自己有二十五年的時間付房貸,也就是說,在六十歲時付清房貸

策略2 房屋成本不要超過35%的淨收入

如果真的沒辦法湊出足夠的錢,或者沒有足夠收入可以付貸款,那麼,你就不應該繼續執著於買房。粗略的原則是:你的總房屋貸款成本﹙包括利息與本金﹚不應該超過稅後總收入的35%,假如真的超過這個水平,你就不會有剩餘的資金作其他的投資,甚至連水電、交通與食物開銷都成為問題。更糟的是,你還可能開始用信用卡借錢,把自己推向更多的債務陷阱裡﹙按:如果月薪三萬五,那麼你每月能負擔的房貸本利和就是1.225萬,相當於貸款250萬,買大約價值350∼400萬的住宅﹚。

策略3 退休前,把總財富的35%放在房地產上

一項可以視為常識的有錢人研究指出,你最後的目標應該是:退休時,房地產不超過總財富的35%。其他剩餘財富的35%到45%之間,應該放在長期的年金投資計畫上﹙也叫做投資金﹚,至於其他20%到30%應該放在另一個組合,例如現金和其他另類資產,像是藝術品、郵票、甚至是一些奇怪又少見的金幣!

我的結論是,房地產不應該被當成財富收入,而是一種資產的種類,也就是把它當成累積財富的一種資產。「35/35/35法則」目的是幫你確認,在不同的資金用途中,你要有很多不同的資產種類。房屋的確提供了一個好處,就是能長期幫你對抗未來的通膨威脅,因此我們會說房地產是真正的資產﹙real asset﹚。

房價從戰後以來﹙一九四五年之後﹚,每年都比長期通貨膨脹率增加0.5%到3%之間。而且,只要將時間拉長至三十到四十年,你會發現,在最發達的已開發市場中,房屋都是抗通膨的好籌碼﹙雖然不是最好的﹚。但要提醒的是,如果把房子當成唯一的財富來源,可就一點也不聰明了。

‧美國作家亨利‧梭羅﹙Henry Thoreau﹚:我們的房子是如此笨重的財產,使我們被囚禁在內,而不是安住其中。

 

想買房,怎樣才叫「準備好」?_img_2《我用死薪水,讓錢替我賺錢》

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