全台房價大破盤 新屋比中古屋還便宜

2017年10月17日

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資料來源:商業周刊

文:林洧楨

今年房市928檔期的關鍵字:破盤!新屋售價比中古屋還便宜?沒錯,這就是今年房市的發燒話題。一個接一個的新成屋案以破盤價攻勢,現在已經不分南北、無論是首購區或豪宅區,在全台各地點燃降價大火,並且燒出越來越多的新舊屋房價「倒掛」地區。

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新屋量體龐大,但買家有限,是全台房市破盤價不斷的原因。圖為近期傳出新屋每坪17萬元成交的桃園青埔特區。(攝影者.楊文財)

對比近一年新案的破盤價資訊,與內政部不動產交易網中,今年屋齡6年到15年內的中古住宅行政區均價就發現,已經有台北市北投區、文山區、新北市板橋區、土城區、樹林區、桃園市桃園區、台中市北屯區、高雄市鼓山區等至少8個地區出現以往罕見的現象,其中又以新北市板橋區與台中市北屯區,新舊屋價差每坪9萬多元最多。為何會發生這種房屋價格「新不如舊」的怪異現象?新建餘屋量大與大建商帶頭降價是兩大關鍵原因。

餘屋量大,供需失衡!
不殺價取量,難搶錢活命

先看新建餘屋量,根據內政部營建署統計,截至2016年第4季,全台待售的新建餘屋總量達7萬3千戶,創近7年來新高,而且比起2013年第4季,房地產景氣最高峰時期,這類餘屋才僅約2萬7千多戶,短短3年時間的新建餘屋量體已經達7萬3千戶,暴增164%。

正常情況,申請建照後,約3年完工,而原本在今年底前完工交屋,卻截至今年7月卻還沒完工的在建住宅樓地板面積,仍高達2,091萬平方公尺,而應在明年交屋的量體又高達1,823萬平方公尺,所以戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達才會說:「新屋(庫存)壓力沉重,未來恐怕1年要賣2年的房子才有辦法消化。」

另外,由於今年前7個月買賣移轉棟數年增幅達約14%,建商受到鼓舞下,928檔期的推案熱度激增,爆出超過2千億元的案量規模,又遇上年成交量低於30萬戶的房市低潮期,恐怕會讓供需失衡的問題更加嚴重,建商不跑不行的壓力顯而易見,戴德梁行總經理顏炳立認定,當前房市仍難脫「殺價、取量、搶錢、活命」的發展格局。

指標建商,帶頭降價!
板橋、鼓山等蛋黃區下殺

再看指標建商降價大戰,《住展雜誌》企研室經理何世昌分析指出,寶佳、茂德這兩大體系的建商群是關鍵推手,它們的建案遍及全台,每年推案量動輒數百億元,又因為土地取得早,能以量制價,有最好的成本優勢,當它們夾量體帶頭降價時,小建商是很難抵擋的,因此促成這一波破盤價風潮席捲全台。

在北部,新北市政府坐落的板橋區,在當地房市中,屬於蛋黃中的蛋黃區,在市場評估中最有機會往每坪6字頭跑的江翠重劃區,去年下半年因為茂德推案江翠ONE率先打出4字頭破盤價,造成房價定錨效應,讓今年928檔期的新潤翠峰、聯上匯翠等新案開價全被壓在每坪45萬元以下,比起板橋地區、屋齡15年內的新中古屋平均行情達每坪49萬3千元,還低了4萬元。

走到中部,台中市北屯區本是新屋每坪房價坐穩2字頭的首購熱區,上市建商總太總經理翁毓羚,去年為了賣掉量體達420戶的美樂地案,在當地新中古屋行情仍有每坪超過18萬元下,大膽祭出17萬5千元的破盤價,同時採取攤開成本給消費者檢視,訴求每坪只賺不到2萬元,還送首年免管理費方案來刺激買氣,這種被同業稱為「放大絕招」的策略,讓當地新屋房價幾乎完全沒辦法往2字頭攻堅。

但之後更讓同業看傻眼的是,寶佳機構竟然不守價,反而進一步直接退守每坪16萬元防線,逼得翁毓羚今年928檔期,要推出位於太原段、基地廣達1萬2千坪的造鎮新案,只能繼續破盤搶市,她坦言:「很有機會開出(每坪)低於16萬元的新低價格。」

到了南部高雄市的鼓山區,美術館、農16這兩大豪宅聚落,一直是北高雄最受注目的富人區,新中古屋的單價行情仍達每坪21萬元之高,但近期龍騰建設率先打出廣告戶每坪19萬8千元的破盤價,不只傳出準備在該區推新案的京城建設會跟進,營建股營收王興富發推出的美樹大悅,也已經打出每坪19萬8千元起的廣告。

落底、進場訊號浮現!
北部每坪房價降回4字頭

雖然業者不諱言,這當中有部分屬於「假降價、真吸客」的行銷策略,但就算如此,在庫存壓力無解下,「假戲真做」的機率將會越來越大,而且從這些新屋房價急殺,導致新舊屋房價倒掛地區,已經能看見房價築底訊號。

以大台北精華地區來看,破盤價有效的,多是房價水位降回每坪4字頭以下的地區,台北市的高房價民怨,是因為新屋平均單價高達每坪80萬元、房價所得比高達15.5倍,讓民眾只能望屋興嘆導致,一旦回落到每坪4字頭,等同房價所得比降到約8到10倍間,就是民眾買得起的價格帶,這樣的產品越多,需求就越能被滿足,不只民怨會降低、建商庫存能去化,房價也才有可能開始落底。

至於中南部市場,房價回歸每坪1字頭的地區,由於包含地價、管銷等營建成本,每坪造價至少也要約十多萬元,已經貼近成本,房價能跌的空間也會相對有限,也是重要的止跌訊號。

之後隨著新屋房價落底的定錨效應,中古屋才會慢慢降回合理價位,不過短線上,這類物件仍相對稀缺,想要進場的消費者一定要多看、多比較,此外,當房屋大降價,常常也伴隨施工品質問題,消費者也可善用建築履歷與驗屋服務來降低風險。

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《商業周刊第1555期》


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