租屋新制明年上路 惟專法方能健全

2016年07月26日

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資料來源:草根影響力新視野

文:林旻柔

國內有百萬的租屋族,在高房價的台灣,租屋市場可謂相當龐大;長期以來,因為沒有明確的管理專法以保障房東房客雙方的權益,以致租屋糾紛層出不窮。有鑑於此,內政部日前已公告「房屋租賃定型化契約範本」,並已正式開放民眾取得使用及參考,其「應記載及不得記載事項」也將在明年1月起實施。

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過去坊間的「房屋租賃契約書」,房客權益幾乎未受保障,常見許多不平等條款。房客屬於較為弱勢的一方,因此曾有房客提前搬遷,房東開口要求數倍月租金作為補償,但此次官方版定型化契約明定,違約金最高不得超過1個月租金。此外,雙方在簽約時,也必須明定水電費、管理費,房東不得任意漲價,且押金最高不得超過2個月房租,違反相關規定者最高可罰30萬元。

值得一提的是,「應記載及不得記載事項」部分是根據消保法制定,新增許多具有法規效力的強制規定,例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不得排除民法瑕疵擔保責任等,租屋雙方若在契約中列入了違反「應記載及不得記載事項」的條文,則該條文無效。此條文可說為向來偏弱勢的台灣無殼租屋族注入一股強心針,未來,房客若遇到不合理的租屋情事,不僅投訴有門,也將有明確的法律保障。

未來,租屋雙方若遇上租屋糾紛,可依消費者保護法撥打「1950」特碼專線通知各縣市消費者服務中心,由消保官介入調查或處理,各民間消保團體亦可。租屋新制不但是讓租屋雙方朝簽一份良性契約之路邁進,也是首次將租屋行為納入消保法規範,使得消費者保護單位也可做為保障雙方權益的另一道防線;若發生糾紛時,消保法即成為另一個權利救濟的管道。

值得注意的是,定型化契約主要規範「企業經營者」,但「以租屋為業」的認定標準則尚待討論。依照行政院消保處公告內容,出租人部分,不論公司、團體或個人,也不論出租戶數,只要「反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業」者,均可認定為企業經營者,都受此規範。不過,因為「以出租為業、反覆實施出租行為」仍有解釋的空間,房東如非以租屋為常業,房客是否完全受消保法之保障亦有疑問,未來亦恐有未竟全功之憾。

綜合言之,租屋新制的公布,確實是國內租屋環境走向良性的一小步,但甫公告的契約範本與其「應記載及不得記載事項」,對租屋雙方的保障仍太過薄弱;住宅租賃畢竟不同於一般物品租賃,因此民法與消保法恐不足以保護租屋雙方,且對於租屋雙方的權利保障,仍有許多模糊的三不管地帶。因此,一個理想的租屋環境,必須由具特別法性質的租賃專法所保障,具體詳細地規範租屋行為,並規定專責單位維護雙方權益;呼籲政府積極制定一套住宅租賃專法,以保障租屋雙方權益,並積極輔導租屋市場的健全發展,以維護人民的居住福祉。

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